Veľmi jednoducho k dražbám
Veľmi jednoducho k dražbám
Samotný proces dražby sa riadi zákonom č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách.
Postačuje, ak je dlh vyšší ako 2.000 €!!!! a ktokoľvek môže prísť o strechu nad hlavou. O svoje vlastnícke práva k bytu, domu. Teda, v prípade, keď dlžník riadne neplní dohodnuté mesačné splátky zo zmluvy o úvere, prípadne ak neplatí riadne úhrady spojené s užívaním bytu správcovi, dlh presiahne 2000€ čo do istiny, môže veriteľ podať návrh na dobrovoľnú dražbu. Bez ohľadu na to, aká je hodnota nehnuteľnosti! (máme konkrétne prípady - dlh 2150 €. hodnota nehnuteľnosti v KE 250.000€, Michalovce - dlh cca 5000€, nehnuteľnosť 450.000€ )
Spotrebiteľ (fyzická osoba) na jednej strane ako dlžník s veriteľom (napr. banka, nebanková spoločnosť, správca bytového domu na druhej strane uzatvoril spotrebiteľskú zmluvu.
Súčasne záložca uzatvára so záložným veriteľom záložnú zmluvu. Záložcom môže byť osoba odlišná od dlžníka (napr. rodičia, iní príbuzní, kamaráti…), ktokoľvek, kto je vlastníkom nehnuteľnosti, a tú je ochotný/á v prospech napríklad banky, ako veriteľa založiť. Predmetom záložnej zmluvy je záloh - nehnuteľnosti, ktorými dlžník ručí pre prípad nesplácania úveru.
Banka osloví dražobníka, ten písomne doručí dlžníkovi oznámenie o začatí výkonu záložného práva.
Už tu je problém vôbec nájsť advokáta, ktorý sa špecializuje na spotrebiteľské právo, ktorý sa dražbám venuje a vie pomôcť s tak náročnou právnou vecou.
Nehnuteľnosť sa vydraží, dlh sa vyplatí, rovnako tak aj náklady dražobníka, notára.
Ak nejaké finančné prostriedky zostanú, tie dražobník poukáže dlžníkovi.
Zväčša tomu tak ale nie je, práve naopak.
Je bežné, že nehnuteľnosti sa vydražia za minimálnu sumu a spotrebiteľa ešte banka bude žalovať kvôli doplateniu zvyšného dlhu.
Zákonodarca jednoducho dal do rúk bankám - súkromným osobám moc pripraviť nás o nehnuteľnosti bez možnosti posúdenia situácie súdom. Či dlh vôbec existuje, ak existuje v akej výške.
K znaleckému posudku
Dražobník zaistí ohodnotenie predmetu dražby podľa všeobecnej hodnoty v mieste a čase konania dražby. Za týmto účelom dražobník zaistí súdneho znalca, aby nehnuteľnosť, ktorou sa ručilo a ktorá bude predmetom dražby ocenil.
Ide o znalca finančne prepojeného s dražobníkom, nehnuteľnosť je zvyčajne výrazne podhodnotená. (o to vlastne v dražobnom procese ide, získať lacno nehnuteľnosti a následne ich speňažiť (za 12 rokov praxe som sa nikdy nestretla s FO, ktorá by sa dražby zúčastnila a aktívne dražila).
- právna úprava umožňuje podať Návrh na zdržanie sa výkonu záložného práva (žaloba aj neodkladné opatrenie )
- ak už dražba prebehla, máte možnosť brániť sa len v lehote do 3 mesiacov od jej vykonania podaním návrhu na určenie neplatnosti dražby.
ČO je problém:
1.
Dražba ako inštitút uspokojenia záložného veriteľa má byť inštitútom ultima ratio. Dobrovoľná dražba podstatným spôsobom zasahuje do práva vlastniť majetok podľa čl. 20 Ústavy SR s dosahom na ústavné právo na obydlie podľa čl. 19 Ústavy SR. To všetko bez akejkoľvek preventívnej ingerencie súdnej moci. Záložca je počas trvania záložného práva vystavený rozhodovaniu a vôli záložného veriteľa.
2.
Výkonom záložného práva dôjde k porušeniu čl. 8 Dohovoru o ochrane ľudských práv a základných slobôd. Aplikáciou zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách v znení, v akom ho poznáme dochádza k neprimeranému zásahu do práva na obydlie a do práva na súkromný a rodinný život. Podľa čl. 8 Dohovoru o ochrane ľudských práv a základných slobôd je zásah do súkromného a rodinného života opodstatnený iba vtedy, ak:
„...je to v súlade so zákonom a nevyhnutné v demokratickej spoločnosti v záujme národnej bezpečnosti, hospodárskeho blahobytu krajiny, predchádzania nepokojom alebo zločinnosti, ochrany zdravia alebo morálky alebo na ochranu práv a slobôd iných“.
3.
Výkon záložného práva je v rozpore s dobrými mravmi a to aj pre hrubý nepomer výšky údajného dlhu a hodnoty nehnuteľností.
Z nálezu ÚS SR PL. ÚS 23/2014-18 z 24. 09. 2014:
„Sťaženie následnej súdnej kontroly dobrovoľnej dražby by malo byť kompenzované dostatočnou preventívnou a priebežnou kontrolou dobrovoľnej dražby orgánom verejnej moci. Osobitne sa žiada zdôrazniť, že v dobrovoľnej dražbe pôsobí nepopierateľné pnutie medzi záujmom záložcu na tom, aby bola vec predaná za čo najväčšiu cenu, resp. na tom, aby nebola vec predaná za dlh, ktorý je v hrubom nepomere k hodnote zálohu (pozri aj nález ústavného súdu sp. zn. II. ÚS 237/2011 z 2. júna 2011 a uznesenie ústavného súdu sp. zn. II. ÚS 261/2013 z 30. apríla 2013), a záujmom záložného veriteľa, ktorý sa ale v podstate obmedzuje na uspokojenie jeho pohľadávky, a teda na čo najrýchlejšie speňaženie zálohu aspoň v takej výške, ktorá zabezpečí uhradenie jeho pohľadávky. Takéto pnutie pritom pôsobí aj pri takej dobrovoľnej dražbe, ktorá nevykazuje znaky podvodnej snahy získať založenú vec pod trhovú cenu (pričom tento záver nemôže spočívať výlučne na predstavách všeobecného súdu o všeobecnej praxi pri prevažujúcej praxi výkonov záložných práv na Slovensku, ale musí byť podporený konkrétnymi zisteniami vzťahujúcimi sa na prerokúvanú vec).“
4.
Dobrovoľná dražba zasahuje do práva vlastniť majetok podľa čl. 20 Ústavy SR s dosahom na ústavné právo na obydlie podľa čl. 19 Ústavy SR. A bez akejkoľvek preventívnej ingerencie súdnej moci. V exekučnom procese súd v každom štádiu posudzuje primeranosť vedenia exekúcie.
- dražba prebieha bez ingerencie súdnej moci - absentuje súdna kontrola a možnosť dlžníka riadne upozorniť na neprijateľné zmluvné podmienky,
5.
Zákon č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách v znení, v akom ho poznáme odporuje základným súkromnoprávnym zásadám a to najmä zásade rovnosti účastníkov súkromnoprávnych vzťahov. Súkromné osoby – podnikatelia na dražobnom procese v pozícii dražobníka nemôžu garantovať nezávislý a nestranný výkon záložného práva. Právna úprava zákona o dobrovoľných dražbách nezabezpečuje garanciu a ochranu ústavných práv účastníkov právnych vzťahov. Aplikáciou zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách v súčasnom znení, dochádza k neprimeranému zásahu do práva na obydlie, do práva na súkromný a rodinný život.
Podľa čl. 8 Dohovoru o ochrane ľudských práv a základných slobôd je zásah do súkromného a rodinného života opodstatnený iba vtedy, ak:
„..je to v súlade so zákonom a nevyhnutné v demokratickej spoločnosti v záujme národnej bezpečnosti, hospodárskeho blahobytu krajiny, predchádzania nepokojom alebo zločinnosti, ochrany zdravia alebo morálky alebo na ochranu práv a slobôd iných“.
6.
Právna úprava vzťahujúca sa na výkon záložného práva bez schválenia súdu alebo iného, nezávislého tribunálu je v rozpore s právom Európskej únie a zasahuje do práv žalobcov garantovaných Ústavou SR (čl. 19 a 20). Záložné právo je vykonávané vo vzťahu k pohľadávke, ktorej výška nie je určená ani schválená všeobecným súdom, ale podnikateľom